Les développeurs d’appartements testent le marché des «micro-unités» flexibles à Cleveland


Le développeur Russell Berusch occupe environ 460 pieds carrés et décrit comment cet appartement de Cleveland contient sept pièces.

Un mur rotatif, sur charnières et grandes roues en caoutchouc, sépare la cuisine et le salon de la chambre, où un lit escamotable descend d’une rangée d’armoires. Relevez le lit et rabattez une table ou deux, et un bureau à domicile apparaît.

Faites pivoter ce mur sur roues de 45 degrés et le salon s’agrandit. Une partie devient une salle à manger, centrée sur une table roulante qui sert également d’îlot de cuisine ou de bureau assis-debout.

Ensuite, bien sûr, il y a une salle de bain. Et une “buanderie” – un placard contenant une laveuse et une sécheuse superposées et un chauffe-eau sans réservoir.

“Cela ne plaira pas à tout le monde”, a déclaré le développeur Rick Maron, qui a imaginé le design qu’il compare à un couteau suisse, compact et chargé d’outils.

“Si vous avez quatre enfants, vous ne voudrez pas y vivre. Mais je pense que cela touche un marché de niche qui est probablement important – et qui va probablement se développer.”

Les constructeurs de Cleveland parlent de micro-appartements depuis au moins une décennie. Mais les petits espaces de vie ont mis du temps à se matérialiser dans une ville du Midwest relativement abordable. Désormais, en raison de l’évolution démographique et des coûts de construction élevés, les micro-unités apparaissent sur de plus en plus de plans d’étage, à la fois pour les projets de base et les accords de réaménagement.

« Ils construisent toutes sortes de nouvelles unités. Alors pourquoi pas celles-ci ? Ralph McGreevy, vice-président exécutif de la Northern Ohio Apartment Association, a déclaré à propos des développeurs. “Cela ajoute juste un tout autre élément de choix que les gens peuvent faire. Et je pensais que c’était un choix économique. Je ne le pense plus tellement. Je pense que c’est un mode de vie.”

Le produit que Berusch et Maron lancent est particulièrement inhabituel. Les unités sont petites, oui. Mais ils sont également meublés, construits autour de ce mur rotatif, des armoires, de ce lit queen-size rabattable, de la table adaptable et d’un canapé pliant.

“En gros, vous emménagez avec une valise, et c’est tout ce dont vous avez besoin”, a déclaré Maron.

Le couple a ouvert son premier immeuble, les huit unités Mikros Smart Suites, fin 2019 à Glenville, juste au nord d’University Circle. Au printemps dernier, Maron a terminé un deuxième projet de huit unités sur West 14th Street à Tremont.

Sur Larchmere Boulevard, dans l’East Side de la ville, les développeurs empilent 29 unités comme des Legos dans un immeuble de trois étages appelé Mikros on Larchmere. Les appartements, de 476 ou 563 pieds carrés, certains avec portes-fenêtres et balcons, devraient commencer à ouvrir en août.

Avec chaque projet, Maron affine un modèle qu’il espère reproduire sur d’autres sites à Cleveland – et exporter vers d’autres villes.

“J’essaie de le rendre totalement flexible pour que cela puisse être n’importe quoi”, a-t-il déclaré. “Ça peut être un condo. Ça peut être un appartement. Ça peut être un Airbnb.”

Les micro-appartements sont une passion de fin de carrière pour Maron. Il s’est retiré il y a deux ans de MRN Ltd., la société de développement familiale à l’origine du centre-ville d’East Fourth Street et du projet Uptown à University Circle. Ses fils, Ari et Jori, dirigent maintenant cette entreprise.

“Il a essentiellement pris sa retraite du MRN et, qui sait, s’est ennuyé en 15 minutes”, a déclaré Berusch à propos de Maron. “Et a dit: ‘Je vais inventer une nouvelle typologie de logement.’ Et c’est ça.”

Les studios et les appartements d’une chambre, qui plaisent aux locataires célibataires et à certains couples, se louaient rapidement dans des projets à travers la ville. Maron a vu cette demande, mais il a trouvé de nombreuses petites unités inefficaces ou peu attrayantes.

“Ce qui m’a toujours dérangé – en gros, il n’y avait pas de stockage dedans”, a-t-il déclaré. “Il n’y avait pas de place pour dormir. Tu as mis ton lit dans ton salon.”

Il a donc conçu une boîte remplie d’éléments intégrés, avec un plafond de 9 pieds de haut et une fenêtre à une extrémité. L’espace blanc éclairé par des LED ressemble un peu à un mariage entre un magasin Apple et Ikea.

“Je pense que ces petites unités, à 460 pieds carrés, ont plus de rangement que ma maison pleine grandeur”, a déclaré l’architecte Daniel Sirk, qui a travaillé avec Maron pendant des années.

Les appartements de Glenville ont fait leurs débuts en tant que locations à court terme exploitées par Airriva, une société basée à Columbus qui gère des appartements, des condos et des hôtels de charme pour les propriétaires.

Au pire de la pandémie, les unités sont devenues un logement pratique pour les travailleurs de la santé qui ne voulaient pas risquer de ramener le nouveau coronavirus à la maison.

Caractéristiques que Maron souhaitait dès le départ : unités de chauffage et de climatisation murales dans chaque appartement, il n’y a donc pas d’air partagé ; Les salles de bains de style pièce humide avec du carrelage du sol au plafond et une pomme de douche amovible et magnétique – sont devenues des arguments de vente dans un monde à l’épreuve des virus.

Le projet Tremont Oaks, construit sur un site peu profond près du Towpath Trail, est également un centre de location à court terme. La semaine dernière, une unité annoncée sur Airbnb comportait un tarif par nuit de 94 $ – pour une facture totale de 166 $, avec les frais de nettoyage, les frais de service et les taxes.

À l’approche de l’année scolaire, Berusch transfère certains des appartements de Glenville, près de l’Université Case Western Reserve, à des baux de 12 mois.

Mikros on Larchmere sera un projet d’appartements plus traditionnel, avec des loyers mensuels de 1 425 $ à 1 599 $ – y compris les services publics, l’accès Internet sans fil, le stationnement, les meubles et une télévision connectée murale. Les résidents auront accès à un programme de partage de voitures et de vélos électriques, avec une modeste allocation mensuelle.

Les étudiants internationaux semblent particulièrement intéressés jusqu’à présent, a déclaré Berusch, un ancien vice-président du développement de Case qui a de l’expérience dans le logement étudiant.

McGreevy était sceptique quant au produit avant de voir les appartements à Glenville.

“Si vous venez à Cleveland, une chose que nous devons offrir aux gens, en particulier aux gens d’autres pays, c’est beaucoup d’espace. J’avais l’impression que nous étions en train de négliger nos invités internationaux”, a-t-il déclaré. “Mais je pense que Russell est sur quelque chose.”

Maron pense que le modèle a également le potentiel d’attirer les retraités de la jet-set. Et si, demande-t-il, vous pouviez vendre une grande maison de banlieue, vous débarrasser de vos biens et acheter trois micro-condos identiques – et passer quatre mois à Cleveland, puis dans le sud de la Floride, puis à l’étranger ?

“Vous pouvez faire de l’architecture extérieure tout ce que vous voulez”, a-t-il déclaré.

Il n’identifierait pas les deux autres sites qu’il regarde dans la ville.

Mais en mai, la Cleveland Landmarks Commission a approuvé un immeuble de trois étages et 12 micro-unités que Berusch et Maron ont proposé sur Hessler Road à University Circle. Les développeurs ont refusé de discuter de Hessler, où leurs plans ont été repoussés par les voisins.

Berusch a déclaré que le modèle de huit logements, qui peut s’adapter à un terrain résidentiel, pourrait être un moyen d’ajouter de la densité aux quartiers et, avec le bon financement, d’offrir des logements plus abordables à un moment où les loyers et les prix des maisons augmentent à travers le pays.

“Il n’y a pas seulement un manque de logements abordables. Nous avons vraiment une pénurie de logements dans tous les domaines, à la fois unifamiliaux et multifamiliaux”, a déclaré Mark Obrinsky, vice-président senior de la recherche et économiste en chef du National Multifamily Housing Council à Washington, DC “N’importe où les gens cherchent à vivre, nous n’avons pas assez de logements.”

Obrinsky n’a pas vu beaucoup de recherches sur les micro-appartements ou les modèles convertibles comme ceux imaginés par Maron. Il a décrit 400 à 500 pieds carrés comme un petit studio – pas un espace vraiment minuscule qui pourrait sembler claustrophobe pour les locataires.

“C’est quelque chose dont on a beaucoup plus parlé, disons, il y a environ quatre ans”, a-t-il déclaré à propos des discussions nationales sur les locations de la taille d’une pinte. “Et, à cette époque, la grosse blague était qu’une micro-unité au Texas fait 1 000 pieds carrés. Cela dépend donc du marché.”



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